不動産鑑定評価とは？
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不動産鑑定評価とは、合理的な市場で形成されるであろう不動産の適正な価格に関する不動産鑑定士による判断・意見であり、その成果が「鑑定評価書」となります。
不動産鑑定評価は次のようなときに有効です。
１．不動産を売買・交換する場合
特に、法人とその役員等との売買・交換は「時価」でなければ税務上否認されますので、不動産鑑定評価が有効です。
2.相続などで適正価格が必要なとき
遺産分割にあたって不動産の適正価格を明確にするために不動産鑑定評価が有効です。
また、相続財産評価のときの指標である路線価と時価が著しく乖離しているとき、不動産の適正な時価を明確にするためにも有効です。
3.販売用不動産の強制評価減の要否の判断が必要なとき（特に監査対象法人）
販売用不動産については「時価が取得価格より著しく下落したときは、時価をもって評価」しなければなりません。平成12年7月に公認会計士協会が監査上の取り扱い報告（「監査委員会報告第６９号」）を発表し、平成12年4月1日以後の事業年度から厳正運用されていますので、監査対象法人の方はご注意ください。
こうした場合の「時価」の把握に鑑定評価が有効ですし、専門家として
①販売用不動産等の評価手順の妥当性
②時価の著しい下落に該当するか否かの判断
③時価の回復可能性判断
④不動産開発計画の実現可能性
について意見書を必要とするときにも有効です。
４．固定資産の減損会計における減損損失の測定が必要なとき
平成１６年３月末から固定資産の減損会計の早期適用が可能となり、平成１７年４月１日以降開始事業年度から完全実施されます。減損会計は投資家に的確な情報を提供し、国際的調和を図る必要から導入されます。
減損会計適用においては
①資産のグル－ピング
②減損の兆候の把握
③減損損失の判定
④減損損失の測定
⑤減損損失の計上
の各ステップに沿って実施されます。なかでも③減損損失の判定、④減損損失の測定の過程において不動産鑑定評価が有効です。
５.不動産を賃貸借する場合
アパ－ト、マンション、貸しビル等の家賃や、地代等の適正価格を把握するために不動産鑑定評価が有効です。
６.不動産を担保にする場合
不動産の適正な担保評価を求める場合に不動産鑑定評価が有効です。
７.コンサルティング業務
不動産の有効活用方法のご提案や、権利関係の調整等さまざまなご相談を承ります。
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